审计师揭房地产内幕：公共部位偷工减料成惯例

海 　　在开发商降价的同时，如何保证其利润不降甚至提高呢？除去众所周知的地价下降从而使开发商土地成本降低的因素外，还有哪些招数可以帮助房企“合法”降低成本来呢？ 　　开发全程严控成本 　　对此，一位熟悉行业内情的审计师告诉《每日经济新闻》记者，开发商可以通过施工过程中的全过程工程造价跟踪控制、结算审计等方式为开发商控制预算成本，从而达到节省建筑成本的目的。这两项可以为开发商节省大约3%～15%的建安成本。 　　一建筑公司的项目经理王某表示，对开发商来说，土地成本相对固定，成本控制主要在建安成本，这块占总费用的30%以上。通过整个流程的精细化操作，开发商可以从以下几个方面去降低成本： 　　一是优化工程设计方案，设计费用占工程项目总投资的比例很小，可能不到1%，但是，它对工程项目造价的影响程度可以达到75%以上。在选择设计方案的时候，要考虑合理划分地块，最大限度地利用土地资源及周围的市政设施，例如供暖、供水、供气管网等，合理确定并网的位置和方式，减少可变因素，从而降低建设成本和使用过程中的维护费用。 　　二是在建筑造型上减少不必要的造型和线条，可降低建设成本。框架结构和剪力墙结构，每平方造价可以相差200元左右。 　　此外，材料费在工程建安成本中约占70%，开发商通过 “货比三家”，进行批量采购可以进一步降低成本。 　　上述审计师则表示，由于目前人力成本也有上升趋势，开发商往往会采用清包人工的方式去控制这块成本。 　　道路和会所使用廉价材料 　　近期一些房企曝出的“质量门”事件，也确实印证了有部分开发商因为房价下调后降低房屋的建材标准，从而弥补利润的下降。 　　上述审计师告诉 《每日经济新闻》记者，大多数开发商不可能明目张胆地在工程建造过程中偷工减料以降低成本，因为这些行为一旦被发现，对开发商的打击可能是毁灭性的。但在一些购房者“看不见”的地方，却有可能采用各种手法去降低成本。比如现在通用的购房合同中，通常不会详细规定项目室外公共区间的材料标准或等级，而在这部分工程中，开发商降低一些用料标准并不影响安全，比如公共道路、小区会所等社区配套、市政设施等建筑材料的选取上，就完全可以降低标准。再比如，园区绿化用的树种，好树种和便宜树种价格可能相差十几倍，而用便宜树种替换好树种没有安全隐患，也基本不会引起购房者的注意，并且大多不会注明在购房合同里，即使购房者察觉，开发商也没有构成违约。 　　还有楼体公共部位，包括屋顶、外墙、大堂装修、门窗、电梯等。比如高速电梯调整为低速电梯、大理石装饰的公共部位变为瓷砖装饰等。另外，弱电系统的好坏也是节省成本的一个途径。 　　王经理也指出，在施工过程中，通过合理规划组织运输、就近选材，可以减少运费。加强施工现场的监管，减少协调成本；保证工期按时完成、加强工程质量控制杜绝返工等，也可以有效地控制成本。 　　作为承包建设的建筑方，由于建筑材料主要由甲方提供，乙方控制成本的途径主要在人力成本。建筑方在分包工程的时候，将工程分包给一些专业性不高的 “散兵游勇”，其费用也会比专业团队更低一些。上海某建筑公司工程部汪经理告诉《每日经济新闻》记者，目前这些“散兵游勇”的市场很广阔，据他所知，在上海的开发项目中占了不小的比例。 转载请注明 壹零壹空间设计  壹零壹装饰  http://WWW.101SD.COM...

行业资讯 2012-04-05 7065

设计应该收费还是免费？

    随着装饰行业竞争越来越大，很多公司采用免费设计来吸引业主装修。但是很多业主不知道免费设计背后的黑幕，毕竟天下没有白吃的午餐，谁会赔本给你免费设计而且还要做到好的设计效果呢？装饰公司打破行业规则去免费设计也是自贬身价，一味追求施工利润，让设计为施工而设计，这样长期一往对行业发展往往不利。   免费设计黑幕一：免费装修设计易导致“批发经营”     一个有设计资质的装修企业应坚持装修设计收费，家装设计师免装修设计费是破坏行规，同时也是自贬身价。但是，企业以“免费装修设计”作为促销的手段，是属于合法的竞争手段，不能一概取消。不过，在大多数情况下，“免费设计”的水平是很值得怀疑的。     事实上，免费设计的设计师装修设计成本是打入施工成本的。这样，装修设计成本究竟多少在“免费”的旗号下变得模糊起来。消费者花了更多的冤枉钱还以为是享受了免费的午餐。同时，以免费的名义提供的服务，一旦碰到问题，设计师就可以以免费为借口不负责任的。   免费设计黑幕二：免费装修设计能简就简 装修中，最重要的就是装修设计施工图，一套家装设计图纸至少需要包括原始房型勘察图、改建设计平面图等20张以上的图纸。一名设计师要完成这些图纸，至少需要20个工作日的时间。除非照搬、“克隆”，一个设计师一个月最多只能做2-3个设计，“免费”后的施工图纸，往往只出原建筑平面图、装修设计平面图与电路图等几张图纸，而其他装修设计图纸就取决于是否收费了。     以水电改造为例，“免费”的普遍做法是：施工时现场画图，甚至施完工再出草图。由于施工前，装修业主没看到成形的水电改造图，这就为家装公司在装修中随意增项埋下隐患。   收费装修设计施工图最多达百张     目前，越来越多的业主已经开始接受“收费设计”的理念，那么付费之后可以享受到何种服务呢？我记得做一个别墅设计的经历：一叠厚厚的装修设计图纸，有80多张，设计内容详尽到强电、弱电、开关分布、吊顶、家具、配饰……每一个细部都用图纸详细绘出。像这样设计的装修图纸，业主根本不需要担心会出施工纠纷，因为每一处施工都白纸黑字地落在纸上，同时施工队也很轻松，只要完全按照图纸施工就好。越是值钱的设计，施工图就越精细，业主也就越省心。     当然，收费设计是需要签订明确协议的，设计阶段进行图纸消化及确认；全套图纸完成后，消费者付清设计费余额，设计方交出装订成册图纸2套，一套留底，一套交施工之用。如此，消费者选择了收费设计，才能得到应有的服务保障。     所以业主们在选择设计的时候一定要谨慎，不要什么都贪图便宜实惠。家装的时候该省的地方就省不该省的千万不要省，否则就算完工后也有可能问题百出，隐患众多，三天两头有问题让人不可安心。     写了这么多，总结一下，收费设计省心，免费设计烦心而且容易出问题，最终可能糟蹋了房子，影响到以后的生活。  转载请注明出处：壹零壹空间设计  徐煜  http://www.101sd.com ...

行业资讯 2012-03-29 8964

我是设计师，不是装修人

我是设计师，而不是装修人 很多年前，我的设计专业导师曾经对我说过：“你学习的这几年以及你所花费的时间（每周至少30专修课时以及60 小时的研修设计）必须把你变成一个设计师，而不是一个装修人…” 十年过去了，导师的话，言犹在耳。 我依稀记得导师曾多次提及的一位了不起的美国女性设计师，那是1890年，在她之前全世界都称呼我们为“室内装修人”，她是第一个去更正这一称谓的人，她说：“不，我们是室内设计师，不是装修人。”   我曾经是一位优等生，是奖学金和优秀作品橱窗展览的常客…那是我人生最美妙的时光，称其美妙是因为那个时候的我有着最纯粹最原始的设计理念…   然后我便开始了我的工作。起初在著名的设计公司工作，但很快的我便决定成立自己的设计工作室。   为什么会做出这样的决定？很抱歉，但是我必须得说，我认为现在绝大多数的所谓“室内设计师”，其实不过只是“装修人”。 生活的压力；快节奏的生活模式；来自身边的各种诱惑；没有逻辑的缺乏素养的人；没有人真正的去尊重设计或者去尊重基本的行业道德；大家都在互相抄袭，连所谓的设计师也如此… 我们抄袭，我们因此而满足，我们由此变得懒惰…我们迷失了方向…因为我们需要赚钱，而且我们需要金钱！！！ 无论你的设计公司或者工作室是大是小，是人尽皆知还是默默无名，我们需要考虑的第一条准则是：我们是否有足够的盈利来维持公司的正常运营… 特别是因为我们是设计师，你知道生活，我所指的是你知道设计师的生活方式，或者所谓设计师梦想的生活方式… 特别是因为我们其中的一些，你不仅仅是设计师，你同样是艺术家，或者说至少是有艺术天分的人，就像我。 你是个完美主义者，但是你却没有足够的时间去实现完美。 然而你开始赚钱，之后你小有名气，然后你开始迷失在嘈杂中，你开始计划着扩张你的公司…   你雇佣了新的员工，搬迁到了更大的工作场地，添置了一些艺术设计的家具摆放在前台区域… 有名望的客户来敲你的门，媒介开始有所报道，成为了电视台设计类节目的座上客…你无处不在…你变得更忙碌…你也许变得更富有…你变成了一个老板… 接着你开始忽略你心里的那条线…所有的表现形式都必须在同一水平线上，所有的空间规划都必须稳妥，所有的色彩运用都必须搭调…我说的不是100平米的空间，我所指的，是那些1000平米以上的空间，怎样去规划，怎样去平衡，怎样去实现我的完美主义… 我们开始仅仅为了名利而工作…因为我们变得需要他们… 但是名利将使我们丧失我们的创造力和全神贯注的精神… 当然，我们仍然不是登琨艳或者其他…我们不出名，我们只是在这个行业努力了的十年，但是这并不表示我们缺乏创造力或者我们经验不足… 我时常花费半天的时间去现场检查每一个环节，然后另外的半天去逛市场…我的员工经常对我说：“你不需要经常去工地，你已经安排了工程监理在现场…” 但是，工程监理同样是为了钱而工作（这是必须、理智而真切的）…但不是因为热爱而工作… 如果你能够因为热爱而工作，那么我将做出更好的作品… 但是，在上海，我们通常需要更多的钱，所以我们在名利中迷失而不自知…我们也抛弃了最初最纯粹最原始的设计理念！！！ 这就是我为什么要谈一谈“设计师”和“装修人” 我们需要，我们必须，我们是“室内设计师”，不是“装修人！！！   窗帘的颜色，工艺品的形式，甚至是墙体的颜色，这些必须留给我们的委托人，这些不应该由我们给予建议…(当然，我们可以做这些，但是这些会是完全免费的帮助吗…作为一个好的设计师，请让我打断一下，请不要通过这些来赚钱！！！)   我们应当给予我们委托人的是：   ----整洁的而具有功能性的空间布局; ----复合功能家具的设计; ----新的技术； ----环保的材料； ----一件原创的设计品 ----然后一个惊喜！！！是的，一个给予委托人的惊喜！ 我们不是一个窗帘店，我们不是一间艺廊，我们不是厨房用品的供应商…   我们是设计师… 我们必须跳脱出普通的世界性思维来进行思考，我们必须震惊这个世界在他们能理解我们之前…我们必须为我们的委托人创造他们从未想象过的不可思议的地板解决方案…不昂贵却充满惊喜的方案… 然后我们要考虑时间！ 我们需要多长的时间？！ 所有好的工作都需要大量的时间去完成！！   但是我们并不被允许用大量足够的时间去完成一个好的项目。 为什么?因为我们有太多的项目需要进行 ！ 那么为什么我们会有那么多的项目呢？   因为如果我们是个小的工作室，我们需要维持生计；如果我们是个中等规模的工作室，我们需要扩充；如果我们是个大的工作室，我们已经在一个高点，所以我们不能够掉下来！！！ 这就是为什么上海所有的设计工作室，他们总是有太多太多同时进行的项目，这就是为什么我所遇见的所有设计师他们都极致的忙碌，劳累，压力大而有些许的沮丧… 设计不再是一件愉快的事情；设计变成了一个负担。 设计不再是一件充满创造力的事情！设计变成了仅需要从网路杂志上抄袭的工作… 为什么会这样？ 因为我们想要的太多!!! 我们同样也忘记了立志成为一名设计师的初衷： 去创造一个新世界！ 我们开始出卖我们的个性；我们变得善于言辞；我们开始尝试着用视觉上的装饰物去掩盖我们的错误；我们甚至通过改变照明效果来掩饰一个坏的设计… 我们变成了一个装修人，而不再是一名设计师。 有些时候我觉得很困惑，有些时候我感觉我们在一个不健康的循环中往复而找不到出路…   作为一名设计师，只有一条路能够拯救我们：   吃少一点，住小一点的房子，呆在一个不大的工作空间内，有一些志趣相投的伙伴，花少一点的钱，这样你就需要少一点的钱，这样你就能够少接一点的项目，这样我们将有足够的精力去完成这些不多的项目… 这样你将会有更多的时间去创造那些会让你觉得骄傲的事物！！！   然后你需要去纽约，去东京，去北京，去不同的地方吸收更多…你需要去看一部好的电影；你需要去听一场好的音乐会；你需要去多看一些视觉艺术…你不需要去买那些装修或者家居的杂质，你需要买的是一部相机和一本相册… 你学习点，线，面，元素的融合…你聆听音乐去感受它的节奏，然后把它带入你的设计中… 你开始恋爱，然后感受悲伤…你听到你心脏破裂的声音就像一块破碎的玻璃转身变成了一块漂亮的台面… 你赤着脚行走，用柔软的皮肤去感受坚硬的混凝土表面，然后通过你直观的生理感受透彻理解不同材质的差异… 你看到有血从你的足底流出，滴在灰色的地砖上…那是热情的颜色…因而你明白了“冲突”的内涵… 设计不仅仅是一个职业； 设计不仅仅是一个职位； 她是艺术。是美好！！！   就像我朋友所说的“无论你去哪里，你都必须找她的美丽所在!!!” 是的，我们是美的发现者！我们也是美的创造者…所以我们怎么能够每次进行同样的设计？我们怎么能够每次使用相同的材料？我们怎么能够不停的重复自我？ 美丽需要被延展需要被更新…   但是，我们有足够的时间么？我们有满腔的热情么？？？ 我们究竟需要多少钱？ 我们究竟需要多少名? 我记得我的导师曾经告诉过我： “要成为一名好的设计师，你必须拥有才华！然后你需要不断的与你的才华抗争，去为你的才华制造“冲突”…去不断的挑战你自己改变你自己…在每一个新的项目中的你都是全新的你…你不能去重复！你需要挤出时间去尝试着发现全新的事物…只有这样才是一个真正好的设计师。” 我们中有多少人真正的在意上面的这些话？ 我们中有多少人有时间去在意上面的这些话？ 我不知道…我只知道现在的我需要回去工作…所幸的是，我们现在没有太多同时进行的项目，所以才能够有时间来写下我的所想… 我是设计师，而不是装修人！ ...

行业资讯 2012-03-27 6000

徐煜谈隐形门的制作工艺

隐形门装修重点在于“隐”，如果把一扇门隐藏起来，就等于把空间隐藏起来。电影中密室的门常常是隐形的。但家居中的隐形门，往往会让人产生错觉。认为那根本不是门，而是一面墙或某一个装饰物或者是家具的一部分，这种隐形门既保证空间环境的协调，同时又隐藏了一个不想开放的私密空间。 家居装修中的普通门一般是在工厂内加工的成品，直接安装即可。而隐形门通常由设计师根据房间环境、风格以及墙壁的造型进行设计，然后连同墙壁、门在现场制作。从设计到施工流程上，隐形门都比室内普通门更为复杂。因此隐形门可能是室内门中惟一需要设计师精心设计的门。 隐形门的做法 关于材质，可以分为贴墙纸，可以贴石膏板（1），也可以做成木饰板（2）； 石膏板造型隐形门： （1） 木饰板造型隐形门： （2） 关于关门方式，可以用闭门器（3），可以用液压合叶（4），也可以用碰珠（5）。                                          （3）                          （4）                         （5） 关于安装方法，可以平开门，可以用推拉门（6），还可以用旋转门（7）。 （6） （7） 隐形门规整空间 目前，小户型需要进行隐形门设计的较多。小户型空间小，但厨房门、卧室门、卫生间门等也要一应俱全，这样小空间就会显得凌乱，所以设计师一般会把1-2个门做成隐形门，使空间整体感更强，视觉上也更整洁。 大户型很少因为空间凌乱而设置隐形门，大户型隐形门多用于营造特定的空间，这种情况多见于套间。如主卧里的主卫门、餐厅中的休息室、书房中的休息室、卧室的衣帽间、卧室间的书房常常设置隐形门的比较常见。 一般情况下，卫生间的门直接对着客厅、餐厅，让人视觉感觉不舒服，就会安装一道隐形门以避免产生尴尬的局面；或者电视背景墙在主卧的墙壁上，如果一开门，客人坐在沙发上就可以看到卧室里的床，使主人没有私密感。而在电视背景墙边造一个隐形门，可以很明显地区分私密与公共空间。 隐形门一般分为平开式和推拉式。有的直接设置在墙壁上，和墙壁成为一个整体造型；有的在展示架、多宝格之中；有些甚至整个墙壁都是隐形门。当然，设计师在设计中，会根据不同空间的需要和风格进行整体规划，使其既能达到使用功能，又能起到装饰性的作用。    隐形门设计因空间而异 隐形门在不同的空间设计方式也不相同。 客厅中的隐形门一般是因为客厅里门太多影响视觉，或者电视墙太短，利用门使其变长，或者想让另一个空间更隐蔽，这种隐形门通常做成电视或沙发背景墙的一部分，用各种造型把门掩盖在墙中，让人看不出门。这种方式的设计方法多用于比较现代前卫的风格，太复杂的风格适合在大空间使用，否则会让空间显得更小。 在餐厅里的休息室或卧室里的衣帽间的门通常利用家具来隐形，一般用多宝格、酒架或衣柜体作为隐形门，柜体其中的一小部分做成门，打开后直接进入。可以很好地满足两三个人在休息室谈话或去衣帽间更换衣服。这种多宝格、酒架或柜体在外观上与外面的空间融于一体，而在里面却别有洞天。 卧室里的书房或卫生间也常做成隐形门。一般书房采用造型门与卧室进行区分，在书房里打字、看书，也不会影响卧室里人的休息；而卫生间采用藏在衣柜后的隐形方式较多。 目前人们比较喜欢家庭中的绘画艺术，各种喷绘、手绘的图案在家居中盛行。而绘画也常常被应用在隐形门上，让画面掩盖门。这个案例就是把墙和门做成一个整体，然后在整面墙上进行绘画，用画的图案把门隐藏在墙上，它的巧妙之处是利用画中高高的灯柱，深色灯柱高而直，把门的一边缝隙藏了起来，不细看就看不出门在哪里。                    有的房间内的隐形门往往设计得比较窄小，因为这样就不太容易看出来门的样子，以达到隐形的目的。但有时候隐形门的设置一定要宽，因为装修后要进家具，有的家具太大，门太窄可能进不去。 在设计时，隐形门的色彩一般要和墙面保持一致，色彩上多以淡色或木色为主，装饰也多以条状、块状装饰为主，因为门本身是方正的，条状与块状能更好使门隐藏起来。装饰一般用木质、金属、玻璃等材料，根据设计的需要利用不同材料。木质的门刷漆时一定要用哑光漆，这样才能在视觉上与墙面统一。如果隐形门和背景墙是现代风格，家具也最好统一；欧式的隐形门因为风格要求，雕花、弧度较多，稍微复杂一些，但一定要注意整体的统一。 隐形门的制作一般需要木工和瓦工配合，装修过程中先根据设计做好门的框架，然后再进行整体墙面处理，处理好以后做墙面造型，最后装门。        有的隐形门没有任何把手，只需要推开即可，而在门后有把手可以从里面打开。有人安装了闭门器，这样在推开门后，门会自动关上，但隐藏式闭门器安装比较复杂，安装时需要注意，不要对门和门框有所破坏；同时闭门器力量很大，推门时比较费劲。       转载请注明出处  http://www.101sd.com ...

煜言煜语 2012-03-15 6567

选灯具，关注设计也莫忘健康

        现在是家庭居室装潢的旺季,经历过家居装修的人在灯具的选择上大多注重灯光效果、美观和节能，而把灯光照明方式和灯具带来的健康等方面问题忽略掉。         那么，灯具的设计和选购应把握什么原则呢？         灯光也存在健康问题         家里灯光用得好不好，其核心是一个“光健康”问题。有关专家认为，所谓“光健康”包含两个方面，一是照明必须满足场所的功能性要求，即人们所说的灯光亮不亮、美不美的问题；二是照明必须满足人们的心理要求，如色温、亮度对人的情绪的影响，以及光与影的和谐与否等。有关专家指出，不合理的照明工具和不恰当的照明方式对健康都会产生很大影响。研究表明，明亮的光线可以改变大脑的内部时钟，控制睡眠。但长时间在灯光下工作，会降低人体对钙的吸收；强烈的光波还会使不正常的细胞增加，正常细胞死亡。         在满足功能性要求方面，光源质量的好坏对照明的影响很大。优质的光源可以达到和日光同样的效果，而劣质光源不仅会扭曲视觉效果，而且长时间受劣质光源照射，眼睛很容易疲劳。如果灯光亮度不均衡，比如窗口或其他区域的亮度比室内亮度高得多，人们就会感到眩光，使人很不舒服，严重的还会损害视觉功能。         进行正确灯光设计         如何正确地进行室内灯光色彩设计，已经逐渐**们在装修房子时考虑的又一重大事情。浙江新境界装饰工程有限公司的室内装饰设计专家指出，家庭装饰中，灯光设计切忌使人眼花缭乱和反差太大。灯光设计第一当然是健康，第二考虑协调，最后才考虑功能。         色彩对人的心理和生理有很大的影响，如蓝色可减缓心律、调节平衡，消除紧张情绪；米色、浅蓝、浅灰有利于安静休息和睡眠，易消除疲劳；红色、橙色、**能使人兴奋，振奋精神；白色可使高血压患者血压降低，心平气和；红色则使人血压升高，呼吸加快。         “新境界”设计专家提醒，设计灯光时，必须注意对应房间的大小及不同功能的需要。         卧室：对高度比较矮的卧室，建议选用吸顶灯，不能用强烈的灯光和色彩，灯光应该柔和、安静，比较暗，而且应避免色彩间形成的强烈对比，切忌红绿搭配。也可选用壁灯、落地灯来代替室内中央的顶灯。壁灯宜用表面亮度低的漫射材料灯罩，这样更有利于休息。如果有在床上看书的习惯，床头可安放一个调光型的台灯，安装节能灯或冷光卤素灯，以避免眼睛疲劳。         书房：**灯光的灯饰比较适合放在书房里，**的灯光可以营造一种广阔的感觉，可以振奋精神，提高学习效率，有利于消除和减轻眼睛疲劳。如果是写字台上的灯，宜选用带反射罩、下部开口式的。台灯源常用白炽灯、荧光灯等。         客厅：客厅是个公共区域，所以需要烘托出一种友好、亲切的气氛，可采用丰富一些的灯光设计。颜色有层次、有意境，听音乐、看电视时，可采用落地灯与台灯作局部照明。         餐厅：餐厅的照明应将就餐的注意力集中到餐桌上，光源宜采用向下直接照射配光的暖色调吊线灯，灯具能自由升降更佳。可以多采用**、橙色的灯光，因为**、橙色能刺激食欲。         厨房：厨房灯具要以功能性为主，光源的显色性要好，灯光设计尽量明亮、实用，但是色彩不能太复杂，可以选用一些隐蔽式荧光灯来为厨房的工作台面提供照明。另外，厨房灯具应尽量安装在能避开蒸气和烟尘的地方。         卫生间：灯光设计要温暖、柔和，烘托出浪漫的情调。         购买优质灯具有招术         一个好的灯，不仅经久耐用，而且在环保方面符合国家有关标准，能让消费者放心使用。如何才能挑选合格的灯具呢？专家建议，有“找”、“看”、“识”三招可供消费者使用。         “找”，就是到有信誉的建材商店或超市，买正规包装的产品。这样的产品都有发票，应允许一年内保修。“看”，就是辨别灯色，将灯光点亮后用手掌靠近（节能灯不烫手），如果掌心还是原来红润的颜色就是合格的灯，如果掌心变得青涩灰暗，就是不合格的灯。好的灯具不仅节能，而且光色健康，令人舒适，能保护视力。而劣质灯到晚上看东西时就像蒙上了一层雾。“识”，就是识别品牌，我国不少正规的灯具生产企业已经获得免检资格，其生产能力和水平已被认可，产品信誉度高，质量有保证，可以放心购买。 ...

装修攻略 2012-03-02 6355

家装从业人员自爆潜规则：装修花5万回扣吃1万

    从业人员自爆潜规则 　　装修花五万回扣吃一万 　　本报记者 　　随着一栋栋高楼大厦雨后春笋般拔地而起，众多家装行业和材料商们也迅速蓬勃发展起来。他们在为市民提供服务的同时，一些家装公司趁机“吃回扣”，那老百姓的钱是如何被当回扣吃掉的呢？家装行业有哪些不为人知的黑幕呢？ 　　吃回扣已成潜规则 　　“如果你花5万元钱装修一个房子的话，就有1万多元钱被吃回扣了。” 　　不少行业都存在吃回扣的现象，甚至靠吃回扣生活的人还不在少数。但在装修行业，吃回扣到底能到一个什么样的程度呢？ 　　从事装修20余年的曹先生给记者举了个例子：如果你花5万元钱装修一个房子的话，就有1万多元钱被吃回扣了。 　　买油漆要是花1万元钱的话呢，油漆工就从你买油漆的商店得到3千到4千元的回扣。 　　如果你花8千元钱买板材，木工能得到2千元左右的回扣，其它的材料如水暖件、瓷砖，一般回扣也都在20%左右。 　　勾结商家利益相连 　　“如果业主答应用我们所介绍的商店提供的材料，那这些商店都会给我们回扣。” 　　按曹先生所说，回扣大都在20%左右，那这些回扣又是通过何种手段吃出来的？ 　　曹先生说，吃回扣主要有两种方式。第一种，几乎每一家在进行装修之前，主家都让我们给他算一算用多少材料，而且还会问我们哪家材料好，价钱更便宜，我们就给他推荐几家商店，如果业主答应用我们所介绍的商店提供的材料，那这些商店都会给我们回扣。 　　第二种情况就是如果业主不去我们推荐的商店，我们其实也能得到回扣。我们只要在主家嘴里套出来他在哪个店买的就行，回头就跟那个店一联系，就可以去那取回扣了。大多数时候，我们都不用问，以对这个行业的熟知程度，一看牌子就知道是那个店的了。打个电话告诉店主，是我们让主家去买的，回扣就给留着呢。大多数的建材商店都会给我们回扣。 　　忽悠业主让其上套 　　“如果主家从没回扣的店买回了材料，我们就告诉他，这个超标那个超标，吓唬他。” 　　如果在没回扣的商店买回来材料你们怎么办？ 　　马先生说，这种情况也很好办，因为我们装修方的员工怎么也算技术人员，对产品推介方面有专业和技术性，没有哪个主家愿意用出过问题的产品吧？ 　　如果主家从没回扣的店买回了材料，我们就告诉他，这个我在别人家也用过，并且出过事。这个超标那个超标，吓唬他。我这么说，主家心里就没底了，有的一吓唬，还真就退了，然后就按我的意思买了，这样回扣也就有了。 　　为了钱不惜做手脚 　　“晚上我们临走时，在屋里隐蔽地方撒点儿味大的胶，把他家门窗都关严实了。” 　　到这里读者和记者一样，肯定还会追问，如果吓唬不住主家怎么办呢？ 　　马先生说，即便吓不住，我们也有别的办法吃出利润来。像主家买回来的板材本来挺好的没什么味儿，我们就给他做手脚。晚上我们临走时，在屋里隐蔽地方撒点儿味大的胶，把他家门窗都关严实了。第二天早上我们就给主家打电话，说快来看看你那板材啥味儿呀。房主来了，一闻咋这么大味呢，就害怕了，只好把东西退回去。最后，还得听我们的，去买我们介绍的货。言而总之，装修团队大部分时候是能知道整个装修过程的，主家也就大多数时候处于被宰的状态。 　　让业主当定冤大头 　　“商店必须把回扣的钱加到货里面，因为这个钱将来得给我们，无论你到谁家买都这样。” 　　难不成这部分冤枉钱是花定了？ 　　“花定了，马先生经常被安排去买材料，而从业5年多来，几乎每次回扣都吃过。因为商店在卖货时，必须把回扣的钱加到货里面，因为这个钱将来得给我们，无论你到谁家买都这样。商店也愿意给我们回扣，我们多介绍客户去他那买货，他还是多挣钱了。再说回扣的钱他都加到货款里了，一分钱也不少挣。有些商店一开始就是不给我们回扣，但后来随着越来越多的商店通过回扣吸引装修工介绍客户，他们也就理所当然放回扣给装修工吃了。” 　　除此之外，三名受访者还向记者透漏，在装修材料上做手脚，也会榨出利润来。就拿装修用的油漆和乳胶漆来说吧，油工在预算的时候，一般都多算出来几组，趁房主不在的时候，就把多算出来的漆倒在塑料袋里拿走了。但这些情况如何在装修过程中杜绝呢？三位受访者都建议“找熟人装修”，这样至少能减少被欺骗的几率，但也不可能从根本杜绝。 　　“这种欺骗行为，不仅使消费者经济上受到了损失，这些被吃了回扣的材料，甲醛、苯如果都超标，主家住上一段时间就有可能给身体带来很大伤害，这让我们时常良心不安。我们希望能找回丢失的道德，这也是我们勇敢站出来的原因。” 　　受访者曹先生，从事装修二十余年，有一只相对固定的装修团队，常与潍坊各大装饰公司来往。 　　受访者马先生，一名普通的装修工，散兵游勇式的装修生涯已持续五年之久。 　　受访者姚先生，曾经在潍坊开过一家装饰公司，经营七年后，涉足地产行业，目前为一地产投资商。 　　对于为何敢于站出来揭露装修行业的种种内幕，开始三位都有些许顾虑，毕竟从事这个行业很久，一旦被同行得知将可能再也无法在这个业内混下去，但三位受访者也承认，即便这个行业拥有各种内幕，吃回扣、偷工减料等各种问题屡见不鲜，但这个行业目前依然没有切实可行的法律法规对其进行约束。...

装修攻略 2012-03-01 7163

售楼小姐曝光买房潜规则 何时买房不怕被坑

为了让购房者最后能够买单，在销售过程中开发商可谓使出浑身解数，其中甚至不少还存在着部分开发商精心设计的购房陷阱。如何识破这些开发商的伎俩？如何做到购房的理性消费？业内部分不愿透露姓名的专业人士也自爆“家底”，开发商制造火爆氛围的卖房“三十六计”逐渐浮出水面，其中甚至还包括很多鲜为人知的开发商“造假”内幕。在这里，我们精选了部分“计谋”向消费者公开。 渲染火爆安排专人帮排号 【瞒天过海】 备周则意怠；常见则不疑。阴在阳之内，不在阳之对。太阳，太阴。(意为：本指光天化日之下不让天知道就过了大海。形容极大的欺骗和谎言，什么样的欺骗手段都使得出来。) 王伟(化名)是城东一楼盘的营销总监，他向记者透露，有些开发商在开盘的时候总是希望制造火爆的销售氛围，因此他们往往希望购房者都能够到现场来排队。他们一般都会动员购房者亲自或去找农民工、大学生来排号，甚至他们与一些比较专业的排号“黄牛党”也有联系，如果购房者有的不愿意排通宵，他们会让其他人帮你排，但一般每天100元左右的排号人工费他们还是会叫购房者自己来支付。打算在九眼桥附近买房的刘先生日前接到了开发商发出的开盘通知，但同时开发商也告诉了他专业“排队公司”的联系方式。“开发商就告诉我，假如我不愿意到现场来排队买房的话可以直接委托排队公司，我预测开发商可能和排队的应该比较熟悉。”刘先生认为开发商很多时候其实是在刻意制造抢购的场面。 营造氛围匆匆买房埋地雷 【混水摸鱼】 乘其阴乱，利其弱而无主。随，以向晦入宴息。(意为：比喻趁混乱时机攫取不正当的利益。) 在开发商开盘过程中，一切都是围绕如何让现场更“火爆”，如何令现场抢购氛围浓重。现场的音乐往往节奏感异常强烈，销售大厅的广播不间断地播送哪个先生、小姐又下单买房了。“这哪里在买房，简直就是在抢商场的打折商品！”有过如此经历的购房者往往会这样来形容买房过程，窒息的氛围几乎令你喘不过气来。蔡先生也有着这样的购房经历：“当轮到我进入销售大厅选房的时候，售楼小姐说我要的户型只有两套了，几乎不给我任何思考的时间，我几乎只能闭着眼瞎选了一套，现场交纳了3万元定金。”事后才发现，其实这套房子临近周边的一条道路。...

行业资讯 2012-03-01 6003

一个大学教师眼中的未来房价趋势 说得太透彻了

2012年2月15日在搜狐社区上发表题为《一个大学教师眼中的未来房价趋势 说得太透彻了》的文章，讨论了房价话题，引发热议。以下为全文： 首先声明一下，我只是一个普通的大学教师，来自农村，已在城市成家，拥有自己的住房，对农村的情况及城市都熟悉，由于工作原因，每年对毕业生的就业情况熟悉，对学生工作几年后的情况也很清楚，我所在的城市是成都，所在学校是一所普通二本院校，学生大多来自农村，学生就业及毕业后收入情况一般在中等水平。 经常在网上看到有关房价的讨论，看到充满常识性错误言论的所谓专家文章，大量不理性的谩骂、为了证明自己的观点选择性地使用材料、活跃的刚毕业年轻人急于买房，占领网络主流，听不到理性的、以事实为依据的声音。我感到有必要告诉大家，特别是年轻人真相，不要被误导。 在此我说明一下，我对经济感兴趣，也炒过股，不过不成功(亏了，现在没炒)，收入一般，家庭月收入一万左右(我和太太收入差不多都5000元左右)，有二套住房。 其次成都当前以2.5环为市中心区及郊区的界线，2.5环均价在7500左右，2.5环以内均价应在10000左右，2.5环以外均价应在5500左右。成都房价在全国在中等水平，有典型意义。 由于来自农村，我对家乡情况很了解，每年寒假及暑假都回去看看，老家的人也经常找我，很多老乡及毕业工作的学生买房都经常咨询我意见，慢慢几年下来，在老乡及学生中有点名气，咨询我的人越来越多，促使我研究楼市，也对当前房地产有较深刻的了解，在此表达一些我的观点，供大家参考。 1、当前房价基本正常，并不是大部分人买不起房 实际上近20年来房价增长速度都在正常的增长速度上下变化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其标准应该是中等收入家庭(二人挣工资)，在去除基本生活开支后，2到3个月节余收入买一平方;以当前收入10年可以在城市边缘，交通及生活方便的区域购买一套50-80平的住房(以中位数65计算)。例如成都65*7500=48.7万元，首付15万，贷款35万，30年，月还款应该在2000元左右。 一般工薪阶层取中位数收入3500元(一般本科毕业工作2-3年成都地区，月收入在3000-4000元)，正常开支二个人谈朋友合租一间住房(一套房子中的一间)，成都市区大约550元左右，郊区350，取中值450元，正常开支吃二人合伙1000元、交通通信等零用二人开支1000元，一个月可以余4000元。一年余5万元左右，2-3年可以付首付买房。购到房子入住后，每月还按揭后，有5000元左右可供开支，会有一定节余，考虑到收入增长因素，10左右可以还清。例如我们2000年时家庭收入3000元(月收入1500左右)，成都房价2000左右，除了正常开支，也是2到3个月节余收入买一平方，当时也觉得压力大，实际上最后六年就还清了，因为收入增长。因为中国处于经济快速发展阶段，收入增长也是肯定的。 大家可能说成都房价低，北京、上海、广州太贵了，实际上也是一样，一般本科毕业工作2-3年，月收入北、上、广4000-8000元，取中位数6000元，假如二个人租一间1000元房子(合租城郊结合部，条件尚可)，正常开支吃二人合伙1600元、交通通信等零用二人开支1200元，一个月可以余8000元。二个月节余16000元，可以购买在城市边缘，交通及生活方便的区域房子一平方，其余计算同上。 以上分析是在没有负担家庭父母费用，以及父母没有资助的情况下，如果有负担就要慢一点，如果家庭父母有资助就要快一点。大学刚毕业学生，父母都还可以工作(在农村也可以自食其力，打工也有点节余)，有一定收入，儿女要购房成家，多少都会支持一点。同时当前农村收入在提高，一般也只有二个小孩，经济一般都有点节余。当然，过10-20年后，子女也会对父母有养老的支出，实际上，基于中国传统，一般子女负担父母的并不多。 平均65平的住房偏小，小套二可以满足小家庭的要求，10年后，小孩读小学时，也许你有能力换大房子了。我们就是这样过来，开始成家一间小工房(12平)，小孩读小学时才有自己的第一套50平的小套二。 最后我告诉大家一个事实，我的学生大学毕业，工作2-6年,都和女(男)朋友80%在城市买房了，并不是大部分人买不起房，你可以和周围了解一下，大学毕业几年购房比例有多高就可以验证我的观点，唯一和我说的不符的是，很多并不是象我说的买65平左右，在城郊结合部的小房子，而是市区大房子，使得压力太大，抱怨连天，实际上是年轻人太浮躁，超前消费了。 当然以上收入是平均数，如果你低于此，说明你努力不够或你不适合在城市发展，你可以回小地方。如果你高于此，说明你有更好的选择。 2、收入预期及实际变化;不能静止地说不吃不喝多少年买一套房： 中国正处于黄金发展期，收入增长也较快，前20年由于人口结构及收入分配不公造成增长不理想，就在不理想情况下，实际上收入也在增长，以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：500元;2000年:1500元;2005年：3000元;2010年：5000。 由于计划生育造成人口结构原因，劳动力已经从无限供应正在转化为有限供应，市场的力量会使收入进入较快的增长周期，大家留意一下，最近二年，农民工的收入增加很多，成都有点技术如装修工一天收入不少于150元，在农村80元一天很难请到零工。同时政府开始大力进行收入分配改革，以及通胀的因素，未来10年将是普通员工收入大幅提升的黄金10年。当90年收入100元时，我们很难想象2000年的1500元，同样2000年收入1500元时，很难想象2010年的5000元。同样你可以大胆现象一下10年后，你收入会是多少------10000元或20000元。 最后你在想象一下，如果10年后，个人一般月收入1-2万元，家庭月收入2-4万元，房价会如何，稳定，让大家很轻松地买房子，买个2套3套。显然不可能，因为没有土地修那么多房子，也没有那个发达国家让你很轻松买房子，所以结果只会是房价也同步涨，一样二个人2-3个月的节余，大约可以买一个平方，市场才能平衡，那时房价该多少-----2万到5万(成都的价格)。别的地方，你自己算吧。 10后经济发展到了较发达程度，增长速度下来了，城市化也差不多了，人口也稳定了，收入增长也比较慢了，房价稳定了。 3、农村人员进城大量在城市立足部分已买房，不是伪城市化(不可能在城市买房)： 说明本观点非常简单，如果你来自农村，或者对农村熟悉，你可以自己理解我说的以下观点，或者你生活圈子在城市对农村不熟悉，建议你和周围来自农村的同事了解，验证我一下观点。 大家先看以下三点事实：首先第一点，现在农村年轻人基本上都进城打工。第二点，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩。第三点，现在年轻的农民都在城市打工，将来他们也不会回农村。 结论是最近10年有30%左右农村家庭正在不可扭转地城市化，我本人对我老家熟人调查，也和来自不同地方农村的同事调查聊天，近20年已有30%左右农民在城市安家，当然他们还保留农村的住房及宅基地，部分家庭老人还在农村。现在城市化形成梯度，乡下到县城、地市、省城比例逐渐步减低，即到县城最多，地市次之、省城教少。县城到地市、省城，地市到省城。 进城的方式中，多年经商的大部分已近城。打工的个别技术较好或进入管理层的大部分已进城。子女读书进城或在城市打工并站住脚，不管他们是是否已经买房，他们都不会回到农村，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩，女孩出嫁，农村家庭一般以男孩为中心，该男孩在哪儿成家，意味着家庭中心就移到哪儿;年轻的不回农村，年老的在农村，随着时间推移，年老的生活无法自理及去世后，自然完成城市化过程 先和大家讲一个我们家的故事，80年代改革，我们家在农村修了一栋土墙房子，10年收入没了，95年我们家在镇上修了一栋砖瓦房子，10年收入没了，2006年我和我哥在县城买了一套房子，让父母养老，现在情况是80年以前祖上留下的老房子由于无人居住已经倒塌(期间修过几次，后来想明白不修了)，80年代修的也已破烂不堪，估计也快不行了，镇上的房子，现在卖不了几个钱，只好免费让人住(代为照看)。 以上故事的结论是由于农民意识问题，前二十年打工挣的一点钱，都花在老家盖房子，大大影响了在城市买房城市化的进程;现在农民已经认识提高，子女较少，随着子女进城打工，也不会回农村事实的发生，越来越多的农民认识到在农村修房子没有意义，全家集中力量让子女在城市立足，城市化进程开始进入提速阶段，这也是当前房价高升的主要原因。 因为农民在农村修房无法按揭，实际上，他们有能力在农村修房，就意味着，有能力和子女一起努力在城市付首付，购买房子;假如农民都认识到这一点，对城市住房需求是非常可怕的，赶紧买房吧。 也许有城市的无聊经济学家会说，农民在农村不修房，他们住那儿，我告诉你，请你到农村看看，关门闭户的房子、或一栋大面积的房子，只住一二个老人小孩比比皆是。老房子没人住倒塌的比比皆是。想住房子，亲戚免费或象征性付一点租金，随便找到房子住 中国的传统习惯，父母会尽一切能力为了子女，集全家打工之力，在城市立足买房，是可以办到的，这一点在农村大家会认为理所当然。 我也是农村进城的人员，我的根也在农村，告诉农民兄弟： 除非你有把握你修的房子会被征用，或者可以经商、周边将来发展前途好，有增值空间，不然不要在农村修房，修了将来也会一钱不值，因为你的子女在农村没法生存发展，他们也不会回去了，农村不可能承载太多人的富有梦想，农村资源只需要小部分的劳动力。能在大城市买房不要再县城或镇上买房。因为只有能提供就业机会的地方，人气才会旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫无价值。看看台北人口占台湾的一半，汉城人口占韩国的2/3。东京占1300万，占日本人口的11%。中国不会一个中心城市，但将来人口集中在几十个中心城市是必然的。 4、要考虑生病、子女上学、父母养老、没钱买房： 假如你准备好你可能生病要用的钱、将来小孩要用的钱、将来父母养老要用的钱，那你一辈子都买不起房。因为你是以现在的低收入应付将来的通胀、收入的提高及各种费用的提高，你现在准备的钱，到将来一钱不值，也永远办不了你计划想办的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代节约存钱，以当时收入存款一万二万都很难，留到今天价值很小，实在太亏了。当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房。 生病不用考虑，实际上年轻人概率上就很少生大病，你看看你的周边同事和你周围的熟人，有几个生了倾家倾家荡产的大病，其概率比同性恋吸毒都小。你可以网上搜一下，我国吸毒有一千万左右，比例近1%吧，同性恋远远大于吸毒，你用考虑吗?如果真的发生不幸的事情，那也只认倒霉，要解决生病的问题，最佳的应该是基本的医疗保险。 小孩上学问题也不用考虑，实际上你让小孩读一般的义务教育学校就可以了，小孩的成才关键还在于良好的家庭教育，这是你自己的事情，有多少农村条件很差的小孩一样成才，现在高考实际上，大城市考不过农村。当然现在有高价幼儿园、高价私立中小学，你没必要去读。随着适龄人口的减少，5年以后高校入学率会提高到40%，当10几年以后，现在年轻人的子女可以随便上大学了。只要家庭教育好，正常有学校上学，将来就没问题。我自己就是从一个条件很差的农村学校出来的，考上一本学校，你自己身边也应该有很多这样的例子，我自己的小孩也是按片区划分读书，一样健康成长学习。 有关父母养老问题，请大家了解一下周围熟人同事，经济上是父母帮助小孩多还是反之，我想大家很快会得到父母帮助小孩多的结论。原因的产生应该是中国传统文化父母帮助小孩成家立业的传统，当小孩进入中年，父母进入老年以后，子女孝敬照顾父母。 实际上当前农村进城打工的孩子、城市中的独生子女，农民自己想一下，想在你给了父母的钱多，还是了父母支持你的的钱多，应该是后者。50岁左右的父母不管在城市还是在农村都可能有在经济上对你的支持(不同人家庭经济不一样，父母抚养你成年，应该说尽到职责，支持力度有大有小，没有支持也是合理的)，但是一般不需要你经济上的负担。在过10来年后，父母需要你的照顾，但经济上也不会对你有太多的负担，主要应该是关心、照顾及及时的问候及亲情。父母这辈子最大的心愿是子女成家立业，当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房，将来你在父母老了需要照顾的10来年，你才有条件照顾他们。 5、黑灯看住房空置率，不对，空置率高吗?不高，而且在正常范围，也有原因： 比如老公房老小区，你晚上去看，黑了多少灯;我告诉你一样高，你不信晚上在你所在城市马上去看，一样有1/3左右不亮，我专门研究过，今年夏天，网上大抄空置率时，我专门花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城区看过。但我告诉你，几乎100%都有人住，不管是租出去，还是自住，肯定有人住，除了个别重新专修或者出租换租过渡期的除外。因为老公房老小区以前修好就可以住人，可以不装修，又很好租，配套成熟，我问你，有谁自己不住，也不租，和自己的钱过不去，出租房子又不是多麻烦的事情，便宜一点一下就租出去，没那么傻得人。 当然新小区由于装修的原因，入住率本来就应该逐步提高(有些是自住，但由于小孩入学、退休养老、配套不完善等原因暂时空置)，其次确实也存在一定比例的投资投机购房，随着5年左右的市场消化(投资及投机的抛出)及配套成熟，入住率自然会达到正常水平，谁也不会让几十、几百万的资产长期毫无效益，哪怕一点租金也可以，除了个别短炒，马上想出手的以外。 6、中国收入低，中国房价收入比奇高，国外便宜，不对,请看一下数据: 要注意一点的是中国东方文化，亚洲的日本、台湾、韩国、香港和中国城市化进程及房价是我们的未来。 回答本问题非常简单，网上搜一下台湾、韩国、香港普通工薪收入以及他们的房价，考虑到他们生活成本比我们高的因素，基本就能得出二个人2到3个月工资，除开基本开支，节余买一平方房子(实际他们都办不到，大概3-4月二个人节余才能买一平方)。考虑到中国经济处于高速发展阶段，处于高速城市化阶段，适当的溢价(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下结论，现在中国北、上、深、杭、广房价有点偏高或正常，成都、武汉等二线城市房价有点偏低或正常。 请看我搜的权威数据： 台湾一项民间调查显示，亚洲八大国际城市的房价年涨幅排名中，香港、深圳、北京包揽前三名，分别为22%、19.28%和17.61%。 据台湾媒体报道，台湾房屋旗下的亚洲房市风险管理顾问公司调查显示，在此项排名中，一年来东京房价下跌6.98%，首尔下跌3.04%，是八大城市中仅有的两个房价下跌城市。 调查说，八大城市的房价均价中： 香港以每坪(一坪约为3.3平方米)202万元(新台币，下同，折合每平方米13.4万元人民币)的价格居首。东京以每坪172万元居次(折合每平方米11.4万元人民币)。第三至五名分别为新加坡112.9万元(折合每平方米7.5万元人民币/平方米)、韩国首尔86万元(折合每平方米5.7万元人民币/平方米)、台北46.9万元(折合每平方米3.1万元人民币/平方米)。 深圳以每坪36.62万元(折合每平方米2.38万元人民币)、上海以33.76万元(折合每平方米2.23万元人民币/平方米)、北京则28.58万元(折合每平方米1.88万元人民币/平方米)的均价分列六至八名。 收入情况比较： 台湾：2010年12日月“日前经建会公布「历史新高」数据指出，今年每人平均薪资达4万4千元。但行政院主计处调查显示，今年月收入不到3万元的受雇者将近360万人，其中更有103.8万人不满2万元。这不仅说明经济M型化的趋势，也突显作多多、赚少少的「穷忙族」(working poor)大幅增加。”。台湾月收入三萬元台币相当于1000美元，换算为人民币6800元。平均薪资达4万4千，相当于11000元人民币。 香港韩国：香港和韩国全职工作的年收入可以达到10-15万元人民币，相当于平均月薪12500元人民币。当然低收入也很低，香港10-15%的低收入阶层月收入5000人民币左右。 请看一下报道(网上可以搜)：“香港首个最低工资即将拍板，消息透露，行政会议今 (9) 日将讨论最低工资金额，估计行会将接纳临时最低工资委员会时薪 28 元 (港元，下同) 的建议。最快明年上半年，全港 31 万 4600 名时薪低于 28 元的基层员工，将可获加薪。饮食业呼吁雇主全盘考虑节省成本方法，不一定先从裁员减薪着手，不要让最低工资令劳资关系变成战场”。 按一周上五天，一个日月上22天，一天8小时计算日月薪最低为：28*8*22=4828港元=4345元人民币。 7、房地产泡沫，也许有，但不大，也许就没有，不用争论，能买赶紧买： 战略上说，房价随之收入提高及城市化进程一直会保持上升趋势，办得到一定创造能力就买。战术上说，房价因国家政策及市场因素会有波动，要找适当的买点。 短期房价上我不好预测，但我认为基本就能得出二个人2到3个月工资，除开基本开支，节余买一平方房子一个月一平方的规律会一直起作用。房子任何时候都会让你觉得买起来很困难，因为没有那那么多房子，必须通过高价平衡。你在看一下收入的变化，想想以后可能的房子价格： 以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：600元;2000年:1500元;2005年：3000元;2010年：5000。 人人都有房子住不可能，例如一个农村大妈到城市当保姆，一个农村青年他到城市打工，政府就该解决房子，那个国家那个城市能办到。如果北京、上海做到了居者有其屋;农民们马上全到北京、上海等大城市去(实际上现在农村壮劳力大部分都在城市)，工作好找的很，大不了工资低点，只要有独立住房的，能享受他们的各种福利就行了，总比在农村刨土强。最后大城市装的下吗? 也许你会说，我大学毕业，我工作几年，就该有房子。不对，我告诉你，你并不比进城打工的农民工高贵，如果政府解决你们住房，那凭什么不给进城打工的农民工，何况他们很多人有一技之长(如电工、泥瓦工、焊工等)，收入并不比你低，工作比你们辛苦，农民比你能吃苦节约。他们如果醒悟过来，他们一样有能力在城市买房子(就把他们在老家盖房的钱当首付就可以了)。 8、要有自己的思想、多从身边调查得到结论，不要被媒体和论坛上的一些观点左右 现在只要骂开发商的，骂房价高的都是对，容不得理性的声音，有点像文化大革命。主流媒体已被绑架，各种违反常识的声音堂而皇之地进入中央电视台，从所谓的专家口中出来。例如： 6千万套空置房电表不走，居然网上到处流传，大家津津乐道。请问全国总共修了多少房子、全国电表联网了吗(实际上一个城市、一片街区都没联网?你了解现在城市电表智能电表比例有多高吗?明显的一派胡言。 30万收入买不起房(2011、2号中中央二台专家)，你看看身边已买房或正在买房的人，他们收入有多少就行了?30万能买不起一套普通住房吗? 全国90%的人买不起房，你看看自己身边熟人，已买房或正在买房及计划的人比例有多高，自己有房的比例有多高?年轻大学毕业5年以上买房的比例有多高，成都不会低于80%，一线城市可能少一些，但他们可能也在二三线城市买有房子，已买房的比例也不会低于40%，不用急于反驳我，你先周围了解一下在说。 很多人住房困难，现在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少数，难道不能一个侧面说明房价的合理性吗。 多少年不吃不喝才能买房，你看看自己身边已经买房的熟人，他们过得幸福吗，我想大部分都幸福，虽然部分人压力很大。当大部分都没出现还不起按揭情况，当前房地产个人按揭是银行最优良的资产。银行提前还贷要排很久队，说明随着收入提高，很多买房人有余力提前还贷。你看看自己身边已经买房的熟人，提前还贷比例有多高，我的调查了解，比例高达80%以上，如果不行，问下银行的朋友就知道。 9、最后四忠告： (1)来自农村的孩子一定让家里不要在农村建房。除非你有把握你修的房子会被征用，或者可以经商、周边将来发展前途好，有增值空间，不然不要在农村修房，修了将来也会一钱不值。把农村建房的钱作为首付的一部分，在城市买房。 (2)移民城市，集全家之力在城市买房，你甚至你的父母(有些城市可以随亲)可以享受城市的一切福利。如果暂时不行，赶紧考虑政府的经适房、限价房，今年要大量修，是好机会。 (3)不要买车及时髦数码产品，一辆车子一套小房，你想一下，买车的钱做首付，养车的钱当按揭，买一个郊区的40平小房子可以吧。刻苦耐劳节俭，至于时髦数码产品，那完全是为产品研发作贡献，那一样东西过二三年不大减价。200元左右的手机不能用吗?够用就行。 (4)最后记住一点，大学4人一间房，吃食堂，500-600元左右一月生活费(当前我们学校，沿海要高一些，平均不会超出1000元)过的很充实开心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一间，可以自己做饭，吃、住都比你刚离开的学校好，且可口、节约，为什么不行?开始存钱，准备下手买房吧。 10、对政府的建议 (1)不要被民粹主义影响政策，不要把网络调查拿来说事，网络调查很大程度上代表了一批年轻的、在网络上非常活跃、思想极不成熟的愤青观点，也包括一批无所事事、以上网打发时间不认真学习或工作的学生及无业游民的观点，其真实性值得怀疑，希望以科学的民意调查了解社会实际。 2)经适房、限价房是明目张胆的集体腐败。多少政府机关、事业单位、国企以经适房、限价房的名义修房分给职工，领导都是150、200的大房子。他们那一家没有二三套房子。管理好国营部门的住房福利腐败，他们都是中高收入阶层，每年大家拼命通过关系进去，出现了大量官二代、垄二代、垄家族。只有切断其利益(最大是住房及高收入)，才能达到正常的用人的生态平衡。 (3)直接对政府机关、事业单位、国企减低收入。政府机关、事业单位纳入社保，如果影响他们工作积极性，愿离开的可以让他们提前退休(每个月发2000-3000元生活费)，也比每年让他们高收入、高福利消耗国家财产好。每年几百万大学毕业生，难道招不到人。请问一下，企业员工每年要从工资里自己交社保，退休收入只有公务员(一分不交社保)的几分之一，这是什么道理? (4)在人治大于法，社会充满人情关系，社会海量信息大量存在，人与人间相互不了解、人员流动性大的情况下，收入不透明的情况下。经适房、限价房的所谓公示能管理好嘛?只能发展部分廉租房，以备个人应急及过渡用。 (5)一般刚进城人员应大量靠市场租赁房解决。在抑制投机的前题下(可以购房1年内出售非个人唯一住房，收益90%作为税收，以后逐年递减。每年政府公布市场价格行情，如果房东和卖家联手出售故意报低价，政府优先购买作为廉租房源，以此规避税收漏洞)。 鼓励靠个人投资解决住房问题，个人投资住房出租回报很低，他们愿意做这种事情，政府应该欢迎，他们效率高，也免了政府管理的腐败漏洞，以及廉租房源的政府投资问题，何乐而不为? 政府对困难人员的补助，通过现金发放，当家庭收入提高后，随时可以停止发放，经适房、廉租房的退出难题。 现在的政策大量修经适房、限价房、廉租房会存在大量的腐败，也是政府资金难以支持的，将来会出现难以退出问题，特别我国法制观念不前，关系后门大量存在的情况下，不改，将来会出大乱。看看现在的大量经适房流入谁的手里就知道了。 (6)现在很多所谓经济学家强调农村土地收益应该归农民所有，这不妥，也违背公正原则。现在最富有的人群是城郊结合部的农民，大量的偏远农民不能得到实惠。我认为应该坚持现有的国家征收，保障失地农民有尊严的生活，处理方式应该是按年龄发放固定工资，保证他们有二到三套安置住房，安置住房多少年内不允许出售(可以出租)。这样他们有住房及固定收入，生活无忧，也可以融入城市。不能一次性给予大量安置费，他们的理财能力差，很易出现坐吃山空，以后难以生存的问题。现有的按面积赔偿制度，起到很不好的示范作用，违章建筑大量出现，小产权大量出现等问题。 (7)小产权大量出现，问题出在政府及地方官员，房子要开工修一二年，当地官员不知道，太令人难以理解，大街上一个小贩你都可以罚款，修了几年的房子你不知道，管不了?肯定有大量腐败，也很好查，希望政府大力查，不然又是一个大不公的问题 (8)中国的现状，不适合发展个人小汽车，交通、能源都是大问题，应该对购车重税，大力发展公共交通，让有钱人买车，补贴普通百姓。以前鼓励汽车消费的观念太短视了。 以上观点我认为是正确的，但也不排除我理解有误或不全面，欢迎大家转载及讨论批评，如果同意我的观点，请转交你的朋友，让跟多的人认识现实，在中国经济发展的大潮中找到自己的位置。...

行业资讯 2012-03-01 6196

家装公司自曝行业四大黑幕

     　　春季装修“黄金期”已经到来，如何挑选家装公司、确保装修过程中不出纰漏却是个难题。在网上随意搜索，关于家装公司的投诉消息屡见不鲜，网友痛斥的装修“陷阱帖”更是铺天盖地。近日，博洛尼家居总裁蔡明自曝“家丑”，揭出包括博洛尼在内的家装公司都曾存在多种猫腻，在给施工队派单、施工增项、代购主材、报价等四个环节中均有潜规则。家装公司在“315”前夕自曝行业黑幕，一石激起千层浪。 　　潜规则一 　　施工队贿赂派单员接活儿 　　在北四环买了一套老房的吴先生，经过四处打听后终于选定了京城一家主攻老房翻新的品牌家装公司做装修，谈定装修方案交订金，施工队很快就进场工作。但开工不久，吴先生就发现一个问题：施工队工作不认真，干活儿还不专业。“明明需要刷三次墙漆的，施工队只刷两次；卫生间的纸筒给装在毛巾杆的旁边，人坐在马桶上时得站起来才够得着纸，这种干活态度怎么让人放心？”他感到很困惑，作为京城一家著名家装公司的专业施工队，这种水平怎么能上岗呢？ 　　施工队对吴先生的这种马虎态度，其实与他们不惧怕客户有关。对他们而言，顾客是否满意不要紧，最要紧的是公司的工程总监和派单员给不给这个活儿。 　　在家装公司，施工队的活儿都是由工程总监安排、由派单员随机派出的，派到哪组施工队就归谁干，顾客没有主动选择的权利，只能被动等待公司的安排。施工队干完活儿拿到钱后，一般都会给派单员一些好处，下次由拿了好处的派单员再派活儿。“为了揽到更多活儿，施工队往往会花心思贿赂工程总监、讨好派单员，至于业主家的施工质量就不那么重要了。”蔡明表示，在家装公司里，工程总监和派单员往往成为一个管理盲点，他们也成为工长们讨好的“大爷”，这暴露出家装公司的管理漏洞，即使是博洛尼这样的公司，以前也出现过这样的问题。 　　潜规则二 　　变相恐吓诱使顾客增项 　　付完房子的首付后，在国营单位工作的白先生手头只剩下10万元的流动资金，拿着这笔钱，他找京城一家很有名的家装公司做出了一份装修方案，大到家具、橱柜，小到开关、面板，从主材到施工费等全部装修费用都打包在套餐内。“如果业主自己没有提出额外要求，绝不会有增项等另外的支出。”听着家装公司设计师这样信誓旦旦的承诺，白先生放心地坐等直接拎包入住了。 　　然而，没过多久他的烦恼就来了。“在电视墙后面建议多装一截电线，不然将来你会后悔的”、“吊顶建议换成著名品牌，贵是贵点但耐用，使用原来那个牌子的东西若坏了别说我没提醒您”、“你这水管太旧了，要是不换，以后漏水我可负不了责”……常听到工长这样苦口婆心的建议，对装修一窍不通的白先生只得把电线重装了，吊顶改牌子了，水管全换了。可是再一算账，比原来的预算超出了一大块儿。这让他十分难受：若听从他们的建议，就得增项，装修费用就要增加，若不听从，将来万一出现质量问题咋办？ 　　蔡明揭秘称，白先生遇到的那种“好心建议”，其实是施工队的变相恐吓，为的是诱使客户“主动”增项，从而谋取利益。正规的家装公司都有一套增项的原则，但真正管理起来很难，往往形同空文。近几年来，增项已经成为家装行业的一大诟病，为挽回消费者的装修信心，一些品牌家装公司先后喊出“零增项”等口号，但上有政策下有对策，施工队一般不再直接明白地告知消费者要增加装修项目，而是利用消费者是外行，花巨款买房子总要装修得最好的心理，用看似善意的语言进行恐吓，诱使消费者主动增项。“公司真要查起来，施工队也没有责任，一句‘他是主动要求增项的’，就可以蒙混过关了。”蔡明说。 　　潜规则三 　　代购主材获取高利润 　　被同事们誉为“职场铁娘子”的张女士，由于平日工作繁忙，根本无暇顾及新家的装修，于是在与北京一家著名装饰公司签订装修合同时，选择的是施工方包代购主材和施工的全包装修，而不是主材自己购买、施工由装饰公司负责的轻工辅料装修模式。意大利进口瓷砖、法国洛可可风格家具、E0级环保地板……家装公司为张女士选购的主材品牌倒是很符合她的喜好，可等她有一天无意中去公司附近一个家居卖场逛完一圈后脸都绿了：同一个品牌，同一个产品，从装饰公司那里购置的价格要比卖场里的高出许多，有的甚至高出近一倍，当初装饰公司提到主材代购时可是打了包票的“全城最低价”！ 　　在北京，很多装饰公司都有为张女士提供的那种主材代购服务，其初衷是从顾客的角度出发，为顾客省去东奔西跑选购主材的时间，但在操作过程中逐渐走样，这其中的奥秘与主材代购极有赚头有关。随着上游楼市交易量不尽如人意，家装公司之间厮杀惨烈，单靠传统的施工难以获得高利润，主材代购便成为家装公司竞相开辟的新业务，借以增加公司的利润。蔡明称，家装公司可能利用自己的渠道，从主材商那里买入低折扣的产品，然后以市场价卖给消费者，从中赚取差价，如果消费者不放心，就喊出“全城最低价”，反正也没几个消费者真去比较价格，赌的就是消费者的“懒惰”，另外还有一些产品是特供的，根本没有办法比对价格，消费者只能眼巴巴地挨宰。 　　潜规则四 　　施工报价不透明 　　陈女士的房子是一套二手房，面积有120平方米，装修时为了保证质量，专门挑选了一家品牌家装公司，这家公司对于老房装修相当有经验。上门量房、画设计图、给装修报价，前期过程都令陈女士十分满意，尤其是装修报价这一环节，按照该公司擅长的套餐计价，套餐里包含基础工程、水电工程、地面工程、主材代购等，陈女士以为只要把套餐的费用支付了，就不用再付钱了。谁知开始施工后，套餐里的报价却似乎成了摆设，比如瓷砖一项不含铺贴费、水电工程不含开关和插座、电线管需要另外收费等。陈女士一直以为套餐价格是包含了这些内容的，谁知却藏有这么多猫腻。 　　蔡明称，陈女士遭遇的报价猫腻其实是家装行业的一个普遍现象，玩的是文字游戏。表面看起来套餐里是什么都包含了，实则有许多施工环节都未包含在内，而这些环节恰恰是消费者不知道或不会注意的小细节。由于装修队针对这些隐性消费也没有白纸黑字一一写明，消费者往往只能吃哑巴亏，赶紧掏钱完工了事。 　　业内声音 　　“零风险装修计划” 　　严堵各环节漏洞 　　2月23日，在北四环的九朝会，蔡明自曝家装行业潜规则之后，抛出了一个旨在打破这些潜规则的“零风险装修计划”。蔡明称，这将彻底改变家装公司传统的运营模式，让业主成为主人。 　　全国工商联家装委员会秘书长李玉洁表示，在上游房产调控从紧、新房数量减少之际，家装公司竞争加剧。博洛尼出招自揭行业黑幕，并严堵各环节的漏洞，对行业发展是一次巨大的推动，也是当前家装企业应对激烈竞争的惟一出路。 ...

行业资讯 2012-02-29 5765

王石海外游学归来 重申万科必须专注房地产

    姑且抛开沸沸扬扬的“毒地板”事件，来听听王石谈论他一手打造的“万科[简介 最新动态]王国”。     结束了一年的海外游学旅程，王石终于归来并首度开腔。“万科要开始进入平稳发展模式了。”于2月21日香港举行的论坛上，王石如此表示。     谈万科    “我现在还是万科人。”王石强调。自王石宣布要海外游学一年开始，外界把此举视为王石逐渐淡出万科的表现。     王石曾表示，游学实际上与万科国际化有一定关系。而在游学期间，王石亦一直参与万科的工作当中。     王石表示，其主要参与万科三个方面的工作，即把握方向、任用人选以及出问题时承担责任。     作为万科的创始人，谈及自己对万科的发展贡献，王石认为自己对万科确实功不可没。     王石表示，他给万科带来的最重要的四件事，就是让万科进入房地产业、建立制度、组建团队并且打响品牌。 回望万科头30年经历及展望往后的日子，王石以“想不到，不确定”来形容。    “从前只期望有朝一日盈利可以达到10亿元，但2011年的销售额已经达到1200亿，通胀太厉害了。”王石表示。     尽管目前市场调控严厉，但万科增长的步伐并未因此而停止，王石重申万科2014年期望销售额可达2000亿。     不过，随着调控的威力日渐显现，房地产企业的销售压力明显倍增，万科原来定下的高要求周转策略也不得不应势调整。    “以前万科奉行5986，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅，但现在得改成5946，开售第一个月卖4成就很不错了。”王石称。     2011年至今，万科已经不止一次表示，行业的存货压力上升，更有分析指出，万科多月的销售去化率已接近60%的临界线，快速周转的销售策略备受考验。     但截至目前，万科并未公开表示对新房推出一个月内卖出60%的销售速度要求进行修改。     房地产市场受压，不少房企纷纷谋求出路，多元化发展成为房企的主要选择，万达[简介 最新动态]、绿地无疑是当中的佼佼者，就连星河湾[最新消息 价格 户型 点评]也宣布要进入白酒业。     不同的是，王石坚持业务专一化的信念没变。“虽然中国不断涌现其他的机会，但万科必须专注房地产。”     王石指出，以前如果有人游说把万科业务多元化，他会回应“我死了以后才好想。”但现在想法有变：“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”     谈及其一生，王石认为，人生好比抛物线，升得高时总难免有所牺牲，跌得低时往往却另有所得；并期望自己有朝一日“归零”也可以无声无色。     谈市场     对于目前的房地产市场，王石自然也有自己的看法。    “我双手赞成中央政府严厉地控制房地产，因为如果按以往的速度发展下去，房地产市场会出现问题。”     王石称，现在调控把房地产价格抑制住，楼市可能会软着陆，但如果不作控制，中国的市场会非常糟糕。     他并指，虽然现在中国的房企过得很痛苦，但要比日本房地产泡沫爆破之后的情况已经好很多。    “不控制的话泡沫破了中国承受不了，我衷心希望调控继续。但是假如泡沫真的破了，我们是没有日本那种承受能力的。”王石如此感慨。     但王石同时也相信，政府在压房价的同时，还是会对房地产政策进行微调，鼓励正常消费。他并指，房地产业不同于其他行业，市场比较分散，所以只要够专注，即使小型房地产商也能有生存空间。     同时，王石针对中小房企在调控之下难以发展的情况给出几条建议，“难做就不要做；要么就学万科专注地做；再不行就拖着，因为三两年内行业肯定不会破产。”     此外，王石亦指出，目前中国房地产情况确实国进民退，导致行业效率低下，长此以往将不利于资源分配，必然会出问题。  ...

行业资讯 2012-02-22 6649